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1.         商業(yè)地產(chǎn)能貸款嗎？

事實(shí)上，和住宅地產(chǎn)一樣，商業(yè)地產(chǎn)也可以貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)的種類有很多，并不是每種項(xiàng)目都可以輕松拿到貸款。

在美國(guó)， 比較容易拿到貸款的項(xiàng)目有：

1)         房東免責(zé)地產(chǎn)

這是美國(guó)最常見(jiàn)，也是交易最頻繁的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。由于交易量大，銀行對(duì)于此種地產(chǎn)的貸款流程非常熟悉。并且，由于它的估值過(guò)程簡(jiǎn)單，銀行職員就可以完成。

在進(jìn)行貸款審批時(shí)，銀行主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：

·             地理位置：一個(gè)在洛杉磯橙縣的麥當(dāng)勞肯定會(huì)比一個(gè)在洛杉磯格蘭岱爾的麥當(dāng)勞更容易得到貸款。

·             租戶：假設(shè)兩個(gè)地產(chǎn)都在洛杉磯橙縣，一個(gè)是星巴克，另一個(gè)是某某咖啡廳，那么星巴克會(huì)更容易拿到貸款。

·             剩余租約時(shí)間：假設(shè)兩個(gè)星巴克都在橙縣，一個(gè)有全新的10年租約，另一個(gè)只有3年租約，那么10年租約的星巴克更容易獲得貸款。

·             租金收入： 租金最好是還貸金額的1.2倍左右。

2)         出租公寓

出租公寓在美國(guó)的交易量也非常大，尤其受到大型機(jī)構(gòu)的青睞。近些年來(lái)，公寓市場(chǎng)一直勢(shì)頭強(qiáng)勁，特別是在租金快速上漲的大城市。
 

一般來(lái)講，銀行在給出租公寓貸款時(shí)會(huì)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

·             地理位置：銀行傾向貸款給人口集中地段的公寓，一英里內(nèi)人口越密集越好。如果密度高則說(shuō)明這個(gè)地區(qū)就業(yè)形勢(shì)好或生活設(shè)施完善，對(duì)吸引新租客和房產(chǎn)保值都很有利

·             出租率：出租率一般不會(huì)構(gòu)成問(wèn)題。在美國(guó)強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)和良好的就業(yè)環(huán)境下，出租市場(chǎng)供小于求，尤其是市中心地段，公寓出租率能達(dá)到95%以上。

·             租金收入：跟房東免責(zé)地產(chǎn)一樣，租金最好是每月還款額的1.2倍左右。

3)         小型商業(yè)中心

很多時(shí)候，小型商業(yè)中心相當(dāng)于把好幾個(gè)房東免責(zé)地產(chǎn)拼在一起，同一個(gè)中心里的租戶都可以是房東免責(zé)租約。

這種地產(chǎn)申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行一般關(guān)注以下幾點(diǎn)：

·             地理位置：無(wú)論什么項(xiàng)目，只要地理位置好， 貸款申請(qǐng)就已經(jīng)成功一半。

·             出租率：小型商業(yè)中心一般會(huì)有多個(gè)租戶，所以100%出租的情況并不常見(jiàn)。然而，如果閑置空間太多，銀行會(huì)覺(jué)得客流量不足，沒(méi)有足夠租金來(lái)償還貸款。

·             租約時(shí)間：如果銀行發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心內(nèi)超過(guò)40%的租戶的租約都在同一年結(jié)束，那么銀行一般不愿放貸。如果這時(shí)房東可以讓租戶提前續(xù)約，貸款情況也許會(huì)有所不同 。

·             租金收入：大多數(shù)銀行對(duì)租金的要求相似，最好是每月貸款的1.2倍左右。

最難拿到貸款的商業(yè)地產(chǎn)：

1)         土地

土地是商業(yè)地產(chǎn)中最難拿到貸款的類型。無(wú)論這塊土地位于何處 － 洛杉磯市中心也好，西雅圖市中心也好，銀行一般不愿放貸，這也就是為什么現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金買(mǎi)地。 當(dāng)然，我們并不排除有小型貸款機(jī)構(gòu)愿意以高息貸款給投資者。

事實(shí)上，銀行不愿為土地開(kāi)發(fā)貸款的原因可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

·             不確定性極大： 美國(guó)的開(kāi)發(fā)流程非常嚴(yán)格，而且每一步都可能發(fā)現(xiàn)意想不到的狀況（例如暗流，濕地，土地深度污染等等)。這些問(wèn)題會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)程造成很大影響，甚至嚴(yán)重到終止土地開(kāi)發(fā)。

·             周期太長(zhǎng)：從買(mǎi)地到開(kāi)工一般需要一年時(shí)間。如果在此期間遇到問(wèn)題，時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)至兩年或更久。

·             缺乏現(xiàn)金流：由于開(kāi)發(fā)用地上一般不會(huì)有租客，因此缺乏現(xiàn)金流。在這種情況下，銀行無(wú)法判斷開(kāi)發(fā)商的還貸能力 。

2)         農(nóng)場(chǎng)

由于美國(guó)政府不鼓勵(lì)農(nóng)地買(mǎi)賣(mài)，希望農(nóng)場(chǎng)主專心種田、保障糧食產(chǎn)量，因此農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的年成交量相當(dāng)少。同時(shí)，政府對(duì)于農(nóng)業(yè)用地的買(mǎi)賣(mài)還有嚴(yán)格限制。大多數(shù)情況下買(mǎi)家只能繼續(xù)種地，不能進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。

對(duì)于銀行來(lái)講，不愿下發(fā)貸款的原因可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

·             限制太嚴(yán)格：由于政府的嚴(yán)格管制，大部分農(nóng)地不能再開(kāi)發(fā)，因此很難產(chǎn)生新價(jià)值。

·             流程生疏：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)交易量小， 很多銀行從未做過(guò)此種項(xiàng)目，因此不愿意考慮貸款。

·             高風(fēng)險(xiǎn)：農(nóng)田和商業(yè)地產(chǎn)有所不同。由于一般美國(guó)的農(nóng)田是持有者自耕、沒(méi)有租戶，銀行無(wú)法判斷新持有者是否可以保持原有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。而且由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)量非常依賴氣候，如果遭遇干旱，產(chǎn)量會(huì)銳減。

3)         小型酒店和汽車(chē)旅館

酒店整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)都較大，只要經(jīng)濟(jì)稍有波動(dòng)就會(huì)受到?jīng)_擊，因此一直不是銀行的寵兒。著名酒店品牌（如萬(wàn)豪, 希爾頓）的抗沖擊能力一般較高，而其它不太出名或私人的酒店品牌就沒(méi)那么幸運(yùn)了。當(dāng)然 “高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)” 也使得酒店項(xiàng)目的回報(bào)率很少低于8.5%。

銀行不愿放貸的原因有如下幾點(diǎn)：

·             風(fēng)險(xiǎn)高：酒店行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)特別敏感。只要經(jīng)濟(jì)稍有波動(dòng)，入住率馬上下滑，收入也會(huì)跟著減少。

·             估值困難：酒店生意跟當(dāng)?shù)厝丝凇⒕蜆I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施并無(wú)直接關(guān)系。 一個(gè)州際高速旁的汽車(chē)旅館完全可以依靠高速上的旅客做生意，只要高速上車(chē)流量足夠大，旅館就可以生存。

·             運(yùn)營(yíng)成本高：在美國(guó)，酒店需要持有者自行經(jīng)營(yíng)。 如果沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，可以聘請(qǐng)專業(yè)公司管理。由于酒店的地稅、電費(fèi)、水費(fèi)、人工等費(fèi)用都需要持有者承擔(dān)，所以如果經(jīng)濟(jì)狀況不好，貸款人會(huì)面臨很大壓力。

2.         貸款基本知識(shí)

1)         首付

無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都不可能獲得銀行100% 的貸款。因此，在考慮投資房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)家需要慎重考慮貸款的首付比例。在美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的首付比例一般為50%。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的不同，調(diào)整首付比例 。例如，前段時(shí)間我們的一位客戶看中了洛杉磯安大略市的一家全美銀行(U.S. Bank)。考慮到這家銀行在當(dāng)?shù)匾延?0年?duì)I業(yè)史，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，且剛剛簽下一個(gè)總公司擔(dān)保的15年房東免責(zé)租約，貸款機(jī)構(gòu)將首付比例下調(diào)至了40％。

當(dāng)然，并不是只有穩(wěn)定的地產(chǎn)才能獲得貸款，銀行也會(huì)放貸給存在一定風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。例如，最近一位客戶看上了密西根州的一處商業(yè)地產(chǎn)。其租戶Jimmy Johns是美國(guó)一個(gè)小有名氣的三明治連鎖店。雖然租戶有10年房東免責(zé)租約，但是由于周邊人口稀疏、租金過(guò)高、且加盟商擔(dān)保，使得該地產(chǎn)具有一定的還貸風(fēng)險(xiǎn)。即便如此，銀行還是給予了60%首付的貸款。

2)         分期付款年限 & 貸款期限

目前，大多數(shù)銀行將商業(yè)地產(chǎn)的分期付款 (Amortization)年限定為25年。如果地產(chǎn)和貸款人的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)均較低， 銀行也許會(huì)將時(shí)間放寬至30年。 不同于付款年限，各個(gè)銀行對(duì)于貸款期限 (Loan Term) 的要求有所不同。最短銀行可將貸款期限定為3年，最長(zhǎng)的能達(dá)到10年。一般來(lái)說(shuō)，貸款期限與地產(chǎn)及投資人本身并無(wú)太大關(guān)聯(lián)，由銀行自行決定。

為了更好讓大家理解“分期付款年限”和“貸款期限”這兩個(gè)概念，我們來(lái)舉個(gè)例子：

如果張先生以4%的利息向銀行貸款 $100萬(wàn), 分期付款年限為25年，貸款年限為5年 (銀行每5年重新審核一次)。那么他在5年內(nèi)，每月需要償還 $5278。在第五年時(shí)，張先生還有 $871,046 沒(méi)有還清。此時(shí)，他只有兩個(gè)選擇，1) 一次性把剩余貸款還清；2) Refinance (再貸款)。再貸款時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)張先生當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和地產(chǎn)自身的現(xiàn)金流來(lái)重新計(jì)算貸款利率。等到下一個(gè)5年，以上過(guò)程又會(huì)重復(fù)一遍，直到張先生還清貸款為止。

3)         利息

利息也是客戶在貸款時(shí)需要考慮的環(huán)節(jié)。過(guò)高的利息會(huì)嚴(yán)重影響地產(chǎn)的回報(bào)率。也許您會(huì)好奇美國(guó)的銀行是如何計(jì)算商業(yè)貸款利息？其實(shí)方法很簡(jiǎn)單。對(duì)金融有所了解的客戶應(yīng)該熟悉一個(gè)叫做LIBOR (倫敦銀行同業(yè)拆放利率) 的指標(biāo)，專門(mén)用來(lái)顯示中央銀行和各個(gè)銀行間的貸款利率。目前,  LIBOR的30年貸款利率為3.13%。由于銀行會(huì)在LIBOR 貸款利率上增加1%－2％，所以最終利率一般會(huì)在4.13%－5.13% 之間。

3.         貸款機(jī)構(gòu)比較

由于美國(guó)大多數(shù)銀行不貸款給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以大部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)而聯(lián)系貸款中介，通過(guò)他們找到最合適的貸款機(jī)會(huì)。我們拿以下兩個(gè)貸款機(jī)構(gòu)做個(gè)對(duì)比：

1)         中國(guó)工商銀行 (北美分部)

工商銀行在剛進(jìn)入美國(guó)的時(shí)候主營(yíng)住宅貸款業(yè)務(wù)，但近些年來(lái)也開(kāi)始涉足商業(yè)貸款。目前，工行的主要貸款項(xiàng)目為房東免責(zé)地產(chǎn)，同時(shí)也做酒店、辦公樓、公寓大廈和購(gòu)物中心。

一般工行對(duì)于貸款的要求如下:

·             地產(chǎn)的償債備付率不低于1.3。

償債備付率＝地產(chǎn)每年所獲得的凈收入(NOI) / 每年需要償還的債務(wù)。如果一個(gè)地產(chǎn)的凈年收入是$100,000， 還債數(shù)額是$70,000，那么這個(gè)地產(chǎn)的償債備付率就是$100,000/$70,000 = 1.42

·             期限分別是3年定息和5年定息。定息的意思是，在3 – 5年內(nèi)，貸款人的利率不會(huì)改變，分期償還的時(shí)間為25年。

·             工行的貸款利率不固定，在當(dāng)天的LIBOR利率為基礎(chǔ)上加1.5%－2%。假如現(xiàn)在30年貸款的LIBOR利率為3.05%，在加上1.5%－2.0% 之后，投資者的貸款利率就是4.55%－5.0%。

·             工行對(duì)于公寓樓的貸款要求比較特殊。如果少于15個(gè)單位，一般只能貸到50%， 15個(gè)單位以上，可以貸到70%。

·             對(duì)于辦公樓和工業(yè)地產(chǎn)的貸款最多到65%。

·             工行希望地產(chǎn)的租戶擁有超長(zhǎng)租約，20年最為理想。

·             如果是新租戶，工行會(huì)要求投資者和租戶提供更多資料。

·             一般工行的最高商業(yè)貸款額為3400萬(wàn)美元(也有可能貸到更多), 手續(xù)費(fèi)為總金額的0.5% 。

·             工行承認(rèn)中國(guó)境內(nèi)開(kāi)據(jù)的收入證明 (Proof of Income )以及資金證明 (Proof of Fund)

2)         LENDBASE

LENDBASE是全美知名貸款機(jī)構(gòu)，每年商業(yè)貸款金額超過(guò)30億美元，在美國(guó)擁有廣泛的銀行網(wǎng)絡(luò)，可以迅速幫助客戶找到貸款。LENDBASE對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的要求主要有以下幾點(diǎn):

·             償債備付率不低于1.2

·             貸款期限一般為5-10年，分期付款時(shí)間為20－30年，貸款利率一般在4.25%－5.5%。

·             LENDBASE對(duì)于所有商業(yè)地產(chǎn)均無(wú)特殊要求，主要關(guān)注項(xiàng)目本身的地理位置、租戶、和現(xiàn)金流。一般情況下，LENDBASE能貸到 50%，少數(shù)項(xiàng)目可到60%。

·             LENDBASE對(duì)租戶剩余時(shí)間的要求比較寬松。他們的理想租約時(shí)間是10年，但一般只要剩余的租約時(shí)間在5年以上，都會(huì)被考慮。

·             貸款數(shù)額最高可到6500萬(wàn)美元。手續(xù)費(fèi)在1%左右。

·             LENDBASE一般不認(rèn)可中國(guó)境內(nèi)開(kāi)據(jù)的收入證明 (Proof of Income)。客戶最好在美國(guó)擁有資產(chǎn)且有報(bào)稅記錄。