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首先，我非常高興SUPERRAY這個新人把投資論壇刺激了一把，我早就說過，如果有一批人陸續地涌現，一個做得比一個好，一個比一個目標高，一個比一個能耐大，是我們中國人的幸事，說明我們在美國生了根，有了保障，有了基業，最重要的是自信。

不管SUPERRAY讀的是個什么專業的博士，從他的文章看來，房地產投資給他帶來的自信，財富，實在的為人處事的能力，是一個博士文憑不能比的。

SUPERRAY的原文在此：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1021303.html

我認為美國是房地產投資的樂土，有三個原因：

第一，美國面積夠大，人口多，產業多樣，地區有輪動性，無論哪里都是“野百合也有春天”，有的地方博升值，有的地方博現金流，炒了東西岸，再來中部和南部，做完住宅再做商業，如果做一個專業的投資人，可以說十年都是上升期，一天到晚賺不完。

第二，數據顯示，從1975年至今的統計，美國人的自住房比例一直是60%幾，也就是說三分之一以上的人長期租房，很有可能大量的人一輩子租房，這對房東是多么大的福音呀，剛需啊。具體為什么我就不展開了，存在即合理，我們不要以中國人的習慣來懷疑為什么美國人寧愿付每年7000的租金，也不買一棟3萬元美元的房子。我覺得是跟美國的國情分不開的，比如愛搬家，愛離婚，信用不好難貸款，政府的出錢給SECTION 8 租房，等等。我相信SUPERRAY所做的DEAL與數據都是真的，因地制宜，做個幸福的房東。

第三，在美國借錢很容易，只要你摸透了LENDER的心，加上你買對了物業，LENDER會反過來求你貸款，因為貸款人才是他們的衣食父母。跟信用卡公司拼命給你優惠，希望你透支是一個道理（你也可以認為是一個加速投資者破產的歪理）

只要我一說貸款，一定會有幾個蒼蠅來嗡嗡，說因為你老公是CREDIT UNION的董事，所以我家的貸款易如反掌。我自己嗡嗡一下先：其實事實正相反，我老公當的董事是一個不拿任何報酬的監督崗位，一個月開一次會，為了避嫌，反而要把自家的貸款還掉，轉到別家銀行。好處是了解了他們內部的流程，他們經營的方式。

美國有8000多個小的CREDIT UNION，現加上眾多的小銀行（資產10B以下稱為小），他們是非標準化的貸款人的福音，是房地產投資者最有力的支持者，所以我對SUPERRAY的建議是，多找一些CREDIT UNION和小銀行談談，把你的資產列成表，RENTAL ROLL做得漂漂亮亮，最好用PPT展現你最近兩年來的投資成果，比如房子裝修前和裝修后的照片，用了多長時間招租，招得什么樣的租客，將你兩位數的收益率，三位數的凈資產增長速度，亮瞎他們的眼睛。一定會有LENDER中意你的。

只要先用你的人，你的投資經歷打動他們的心，以后每個DEAL都可能在極短時間內CLOSE，比如你今天簽買賣合同，銀行第二天就送評估師上門。你將一個破房子裝修好，找好租客，他們可以立即給你CASH OUT，投資房的貸款要求跟自住房很不一樣，據我說知，只要你的租金凈收入（NOI）是月供的1.2倍（或是更高一點）就可以了，不用擔心你自己的勞動收入太少。

知已知彼，這里是CREDIT UNION 和銀行的區別，其中有一個就是CREDIT UNION的BOARD MEMBER是義務的，而銀行的是有薪酬的。我在美國的第一個貴人就是在找貸款找到絕望時，那個叫我找CREDIT UNION的貨款經紀人，雖然他沒有做成我的生意。

https://www.pscu.org/membership/credit-union-difference/

小銀行的大作用：

Small banks play a critical role in the US banking system and are particularly important in rural and small metropolitan areas. As an AEI report details, small banks are key providers of certain products, such as small business loans, mortgages, and farm loans. They typically fund themselves with customer deposits. Small banks’ community focus enables them to develop and maintain relationships with customers in a way that large banks without a deep local presence cannot. Through these interactions, they obtain information about borrowers that larger banks generally do not have. As a result, small banks are able to make loans to borrowers who might not qualify under larger institutions’ standardized lending criteria。

為了突破金額限制和筆數限制，投資者應該申請商業貨款（利率高一些，固定年限短一些），大家一定不要固步自封，以為自己不買商鋪廠房就不能申請商業貸款。

我兩年前試過，將我的幾個兩家庭出租房試探銀行，得到的答復是：只要租金收入夠數，貸款筆數無限制，親身體會。

當然CASE BY CASE，各地區各LENDER要求會不同，請有意的同學一定要自己親自上門去問個清楚。貨比三家，多問多比較。
有耐心的請看：

什么是商業貸款，以及跟住宅貸款的最大區別
http://commercialloaninfo.org/what-is-a-commercial-loan/

In short, commercial real estate is a very broad category covering almost any kind of real estate except the single-family home and single-family lots. Even a single family home can be labeled commercial real estate if you buy the home for the purpose of renting it out and generating an income, or if you own the home and convert it into an income-generating property.

The biggest difference between a commercial loan and a residential loan is that a commercial loan is written and qualified based on the amount of income the property produces; where a residential loan is written and qualified based on the personal income of the borrowers.


今天看到這樣一則新聞，所以忍不住要吐一下槽，希望博士們早日脫離苦海。因為我投資的住宅基本都在大學旁邊，有不少這樣的租客，平時很同情和照顧他們，也為他們感到不平。