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北美買房稅

    通過著名房地產經紀人陶津女士了解全美地產的最新概況，對房產稅概念性問題作出詮釋，解答您的疑難困惑。  

     什么叫 Tax Credit?    

    TAX CREDIT就是一塊錢是一塊地從納稅人的收入稅中扣除，與稅率無關。它與減稅( tax reduction)不一樣。減稅是從你該繳的稅中減免，與你納稅的百分比有關。譬如，你要繳八千元的稅，但你得到了八千元TAX CREDIT ，你就不欠稅務局了。同樣情況，給你八千減稅，你的稅率是15%的話，就是減了一千二百元 (8000x15%)，你還要繳六千八百給稅務局。

    零八年七月的First-Time Buyer Tax Credit政策規定，得到的 Tax Credit 要在15年內還清。這種要還的Tax Credit 實際上是不地道的，本質上是一種無息貸款。 所以我在去年第一篇文章中向大家介紹 08年的 ”Tax Credit”時，用的中文譯名是《無息房稅貸款》。今年的 Tax Credit 不需歸還，是名副其實的 Taxt Credit,譯成《稅收抵免》較為妥當。

     誰可以得到TAX CREDIT（稅收抵免）？

     第一次買房者，不管買的是新房還是舊房。買房時間必須在2009年1月1日或以后至2009年12月1日之前。買房時間以CLOSING DAY 為準，當天必須轉讓地契給買主。

     《第一次買房者》有明確的法律定義，即買主在買房前三年沒有自己的住宅。如果夫妻買房，就要察看雙方的情況。只要有一方在三年之內有自己的住宅，二人都不能得Tax  Credit。沒有婚姻關系的聯合買房另當別論。譬如父親和兒子聯合買房，各人算各人的情況。如果買主有度假房或出租房，但不是作為自己的住宅，還是算為第一次買房者。

     TAX CREDIT的數量是怎么決定的？與個人收入有什么關系？

     TAX CREDIT 的數量是房價的10%，最多達8000元。單身年收入在75,000元以下，夫婦年收入在 150,000以下的第一次買房者可以得到Tax Credit 。單身年收入在75,000-95,000之間，夫婦年收入在150,000-170,000之間可以得到部分Tax Credit。你能得多少部分，要詢問國稅局（IRS）。

     怎么索取TAX CREDIT？

    不需要特別手續。在填聯邦退稅表時（Federal Income Tax Return）填上你該得多少。第一次買房者先填寫國稅局的５４０５號表 (IRS Form 5405),　弄清楚可以得到的Tax Credit 數量。然后填 1404 退稅表的第６９項 (Line 69), 向國稅局要錢。

    如果你是在２００９年年初買的房，已經在２００８年的退稅表上申請了 7,500 元。你可以再上交 1040X 號表作為２００８年退稅補充。在填表前，最好先詢問稅務局，到底你可以補退多少。

    不是美國公民可不可以申請TAX CREDIT？

    有可能申請。除了以上所說的條件，你必須不是一個 Nonresident alien（不是沒有定居的外國人）。國稅局　IRS Publication 51９對 Nonresident alien 有明確的定義

    以上的簡單介紹，希望能在您做決定時有一定參考價值，如果還有更加詳細的問題您可以通過向專業機構尋求幫助，為您的決定保駕護航。