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對于已經在美國擁有一套房產的投資者來說，接下來是繼續購買住宅出租還是涉足商業地產是一個難以抉擇的問題。事實上, 沒有任何一種投資類型具有著絕對的優勢，它在不同的時間、地點適合于不同投資理念、目的和預算的人。今天，我們就來通過以下六大方面解析住宅和商業地產的特點，讓您在了解的情況下作出選擇。

住宅地產

所有獨立屋類型的房產(Single-family homes) 和1－4單元的家庭住宅都屬于住宅地產。此外，以 投資為目的購買的出租公寓(Condo) 和Cooperative Units 也屬于此類。有些人購買后用于出租，有些則在低點買入后翻新、再以較高價格賣出賺取差價。由于住宅投資門檻低，幾乎人人都可以一試身手。

商業地產

商業地產一般指用于獲利的土地或建筑，包含辦公樓、公寓(5單元以上)、零售店鋪、工業用樓等等。與短期買賣的“投機”行為不同，購買商業地產被視作真正的“投資”－獲得長期穩定的現金流。通常，這類投資者多為資金雄厚、商業經驗／知識豐富、人脈廣、且承擔風險能力強的個人或公司。

1. 投資金額

住宅

毫無疑問，您“口袋的深淺”是決定投資何種地產的先決條件。一般來說，住宅地產的投入和日后花費少、選擇多。只要客戶的資金到位，且預算和房屋要求符合當前市場現狀，就能很快在專業經紀人的幫助下挑得滿意的房產。即便以外國人的身份購房，您也可以輕松從銀行獲得40-50% 比例的貸款。

商業

優質的商業地產售價和經營費用高、可供挑選的項目少，但長期回報相當可觀。無論在美國哪一個城市，購買一處擁有良好租戶的商業地產至少需要120萬美元。當然，您完全可以通過貸款來增加自己的購買力和選擇的廣度。當前商業地產的貸款比例為50%左右，利率約4%。

2. 投資周期

住宅

美國的住宅租約一般只有一年，出售時可以很快找到買家，適合做短線的投資者。以西雅圖為例，2016年住宅平均上市20天就被售出，同比增長20％。

商業

商業地產的租約一般為5年，如果是像麥當勞、星巴克這樣的知名企業，租約至少有10年，著名的Walgreens藥店的租約甚至能達到40年。除此以外，租約中會規定租金漲幅為每5年約10%。這樣一來，投資者既不需要為找不到新租客而發愁，又可以擁有持續上漲的現金流，非常適合做長期穩定投資和家族資產傳承的客戶。

3. 購買的難易程度

住宅

目前，西雅圖都會區房屋競價的激烈程度已經超越了灣區以外的所有美國地區，且上升趨勢不減。根據當地房屋管理局的統計，今年為止約75%的房屋有3個以上的買家競價，比四年前增長55％。買家取消房屋檢查，甚至不親自看房就決定購買的情況屢見不鮮。

商業

根據非營利數據調查機構Urban Land Institute 和著名會計師行PwC(普華永道)共同發布的 “美國房地產趨勢報告” 數據顯示，西雅圖已從2015年的第八位一躍成為美國第四大房地產熱門城市。位于俄勒岡州的波特蘭第一次擠進10強，而紐約市僅排名第15。西雅圖的商業地產市場持續升溫主要原因是其多元化的經濟根基，快速發展的科技、市場營銷、廣告及信息等產業。在當前的情況下，真正困難的不是找不到資金，不是找不到好項目，而是找到好項目后投資者面臨的激烈競爭。

4. 經濟下滑時的抗風險能力

住宅

不論經濟的好壞，住房都是人們的剛性需求。如果不巧碰到經濟危機，居民的租房需求并不會受到影響，不過投資者需要通過降低租金來吸引租客。

商業

毫無疑問，商業地產較住宅波動更大，且周期更明顯。在美國大蕭條以前的100年中，住宅市場從未經歷過全國范圍的下跌，然而商業地產卻存在每8年一次的下降周期，其波動性是住宅的10倍。除此之外，每種商業地產類型也存在自己獨特的周期。例如，當前的公寓樓地產正處于其周期的晚期階段，而工業地產則處在早期階段。當然，每個地區的房地產周期與美國整體的周期也會有所差異。不過，對于經濟基礎穩定、高科技公司云集、就業需求逐年增長、供小于求的西雅圖地產市場來講，投資者無需過度擔心。

5. 租金風險

住宅

住宅的租約短，即便是核心地理位置，其租金也會隨著市場供需關系的改變而浮動。目前，西雅圖市中心大部分的開發項目都是高層公寓住宅，供應量的上升勢必會影響租金上漲的空間。

商業

由于商業地產的租約長，且租金必須按照合同中的要求增長，所以核心地段地產的租金很有保障。即便您購買的星巴克咖啡附近建起了家新的咖啡廳，也無須擔心自己的租金在合同期內下降。

6. 投資機會

住宅

美國有嚴格的土地規劃限制，可用于住宅的地產遠遠大于商業地產。以西雅圖為例(見下圖)，其城市規劃圖中大片的黃色和深黃色區域為住宅用地，占城市總面積80%以上，其他顏色則為商業用地。這也就是為什么，住宅遠比比商業地產容易找到好項目。

商業地產

由于可用于建造商業地產的土地少，加之其對地理位置的特殊要求(需要在高速公路的出口、街角的十字路口等)，好的投資項目自然也變得稀缺，同時也增加了經紀人為投資者尋找項目的難度。但正是因為這點，商業地產擁有更好的保值能力。

總結

事實上，到底該投資住宅還是商業地產并沒有一個絕對的答案。它取決于您的投資目的，預算，風險承受能力，和某地產類型在當下處在的市場周期。住宅地產風險小，無須您具有非常專業的知識和背景，但是回報率較低。商業地產回報率高，但市場波動性大，需要您與真正了解當地市場的投資團隊配合作出明智的選擇。如果您也渴望在美國商業地產市場上開拓新的人生巔峰，那就趕快聯系我們吧！