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美國的稅收系統健全, 法律監管嚴格, 且稅費貫穿整個房地產投資周期。由于州政府的稅收政策不一, 復雜多變的稅率常使得許多國內投資者摸不著頭緒, 不知從何下手。為了幫助您弄清這個左右資產配置的重要因素, 今天我們就來來聊聊房地產稅那些事。

商業地產稅收種類

無論您是美國公民、綠卡持有者還是中國公民, 只要在美國購買了商業地產, 都會涉及以下三個房地產稅種:

* 地稅(Property Tax)

* 收入所得稅(Income Tax) – 聯邦, 州

* 資產增值稅(Capital Gain Tax) – 聯邦, 州, 縣

1. 地稅 (Property Tax)

與住宅相似, 商業地產所在的縣政府(County) 會征收地稅。雖然每個州征收的比例不盡相同,但位于同一州內各個縣的稅率一般浮動不大。

購買商業地產的方式有很多，最常見的要數以有限責任公司(LLC) 的形式持有。這時，地稅不因有限責任公司(LLC) 的所有者人數或其婚姻狀況的改變而改變, 每年稅率的調整完全取決于政府。由于地稅是一項重要的開支, 投資者需要在確定租金的時候將其考慮進去。

這里的政府估價 (Assessed Vaue) 既不是買入價, 也不是市價(Appraised Value), 而是由當地稅務評估員(Tax Assessor) 確定的價值。一般政府股價會低于買入價和市價, 這也就是為什么購買商業地產時不能參考其作為出價標準。

2. 收入所得稅 (Income Tax)

1）聯邦稅 (Federal Income Tax)

聯邦稅只征收收入的凈利潤(Net Profit)部分, 而非總收入(Gross Income), 因此投資者需要減去所有花費。需要注意的是, 租戶上交的押金并不屬于收入, 因此不需要繳所得稅。

如果您的地產是以LLC 的形式持有，則需要將公司的收入下放到所有者名下，再以個人名義保稅。如果所有者為兩個以上，則按成員股份比例分攤收入，再以個人名義保稅。從以下例子可以看出，持有者為兩個以上的LLC需繳納的總稅費要明顯少于獨資企業。

例子: 假設西雅圖某地產一年凈收益為 $10萬

2）州稅 (State Income Tax)

有些州政府會要求投資者就凈利潤再次繳納州稅, 除稅率不同外, 計算方法與聯邦稅異曲同工。

3. 資產增值稅 (Capital Gain Tax)

在出售時, 商業地產的凈增值需繳納增值稅。其中, 總開銷包括擁有成本, 雜費, 修繕費, 產權費(Title Costs), 中介費, 律師費, 會計師費等等。

1）聯邦 (Federal)

資產增殖稅是個人所得稅的一個條目。一般來講, 長期持有地產需繳納聯邦稅15%, 短期持有(一年以內)則需繳納20%。但如果您的凈收入屬于15%的稅收檔, 則無需交納聯邦增值稅。

2）州 (State) & 縣(County)

除了聯邦稅以外, 投資者還需繳納所在州及縣征收的0-13.3%不等的資產增殖稅。將三級稅匯總起來，投資者需繳納增值稅率的平均值高達28.6%。以下為美國各州總增值稅率(含聯邦, 州及縣)情況。

1031 延稅政策

雖然增值稅的費用繁重, 但投資者也并不是“無路可走”。您完全可以通過美國國稅局的 “1031同類資產交換法案 (Section 1031 Like-kind Exchanges)” 來延遲繳納增值稅。該法案允許投資類地產的持有者以舊地產置換新地產, 達到轉換投資方向或優化投資組合的目的。投資者可以把它看作是政府提供的無利息貸款, 使您能夠不斷投資, 做大做強。

主要注意事項

* 符合要求的地產: 主要支持美國境內的商業地產置換, 且新地產價值需大于或等于舊地產,否則差值將被征收增值稅。法案中指的“同類地產” 是指同種性質、特征, 但質量和級別可以不同, 且置換次數和頻率無任何限制。例如, 辦公大樓可以同零售商鋪交換。

* 考慮貸款因素: 假設您舊地產的貸款有$100萬, 而新地產的貸款只有$90萬, 那么其中相差的$10萬則需繳納資產增值稅。

* 時間要求: 在第三方中間人的監管下, 投資者在45天內書面確認變更地產, 并在隨后的135天內完成交割手續。

* 折舊重新計稅(Depreciation Recapture): 如果您想用“有建筑的熟地”來更換“無建筑的生地”, 之前建筑折舊省去的稅費將重新被征收。

* 專家把關: 考慮到1031 法案流程的復雜性, 時效性以及每個投資者情況的特殊性, 您需要咨詢有相關經驗的律師、房產經紀人和會計師后作出決定。

總結

美國的房地產稅看似復雜, 實則系統清晰且信息公開透明。投資者可以通過與美國當地投資顧問團隊的律師及會計師咨詢，明確投資策略、正當延稅、同時優化資產組合。如果您也對美國商業地產躍躍欲試，如果您也想在精英智囊團的幫助下完成您的投資夢想，那就趕快聯系我們吧!