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中國(guó)在最近十年來(lái)每年的房?jī)r(jià)平均成長(zhǎng)率都在20%以上，有些地方在某些時(shí)候甚至翻了一倍。如果比較中國(guó)的房?jī)r(jià)飆漲，美國(guó)的房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價(jià)超過(guò)了10個(gè)百分點(diǎn)，而且8年中的6年是發(fā)生在金融危機(jī)后的泡沫時(shí)段。從長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)中看到，美國(guó)的房屋中間價(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間,扣除持有成本，扣除物價(jià)上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大,但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來(lái)就是居所, 是滿足人類居住的需求, 不是投機(jī)牟取暴利的工具，也就是說(shuō)買房應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的投資, 而不是短期投機(jī)。

時(shí)間越長(zhǎng)越有把握

美國(guó)房地產(chǎn)周期平均在十五年左右, 所以理論上持有房產(chǎn)時(shí)間愈長(zhǎng)愈有把握穩(wěn)賺不賠,如果長(zhǎng)期投資，持有五年可能有六成的機(jī)會(huì)獲得利潤(rùn)，如果十年幾乎是一定會(huì)有利潤(rùn)的。假設(shè)你在房?jī)r(jià)的高點(diǎn)買進(jìn)的房子，在低點(diǎn)時(shí)賣出，那你的利潤(rùn)是負(fù)值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時(shí)機(jī)，不必在房屋市場(chǎng)低谷時(shí)售出你的房屋，而可以選擇在有利潤(rùn)或有較高利潤(rùn)的時(shí)候出手。

售出才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

房子不論漲價(jià)了多少，你必須要賣掉房子以后才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，它的投資回報(bào)高低取決于你進(jìn)入房市（買房）和你出來(lái)（賣房）的時(shí)機(jī)。以目前中國(guó)高房?jī)r(jià) 市場(chǎng)來(lái)看，如果你當(dāng)初以200萬(wàn)購(gòu)得房屋，現(xiàn)今市價(jià)達(dá)到500萬(wàn)，你可能獲得300萬(wàn)的利潤(rùn)，但是如果你沒(méi)有適時(shí)高奌賣出，把利潤(rùn)變成現(xiàn)金裝進(jìn)口袋，兩年 后房子可能會(huì)回落到250萬(wàn)或更低，那么你就只能小賺甚至?xí)�虧損。為什么這樣說(shuō)呢，因?yàn)閺馁?gòu)買能力來(lái)說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)高得離譜的程度恐怕要超過(guò)百分之五十以 上，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我會(huì)專題撰文另行探討。

建筑成本是跌幅的天然底線

在美國(guó)買房，不論是自住或是投資。目前都是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)。因?yàn)槊绹?guó)07年開(kāi)始房?jī)r(jià)下跌，迄今平均跌幅超過(guò)40%。這是一個(gè)低點(diǎn)，是毫無(wú)疑問(wèn)的。有很多人認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)大幅下跌，我認(rèn)為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房?jī)r(jià)，都已經(jīng)低到與建商的建筑成本持平，假設(shè)房?jī)r(jià)再繼續(xù)下跌， 表示所有新屋都會(huì)停建，只有原有的二手屋供應(yīng)市面, 而美國(guó)每年有一百二十萬(wàn)的新增人口，每年新增家庭戶數(shù)迖百萬(wàn), 很快會(huì)消化掉市場(chǎng)上的房屋，屆時(shí)房屋的需求增加，房?jī)r(jià)也就會(huì)上揚(yáng)。就算現(xiàn)在并不是房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)能降的空間也極為有限, 沒(méi)有天災(zāi)人禍的情況下, 建筑成本就是跌幅的天然底線。

租金回報(bào)率高

我們說(shuō)到投資，我們就不得不探討租金回報(bào)率。在美國(guó)加州，房子出租后的毛租金回報(bào)率一般可達(dá)到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，凈回報(bào)率平均 在5-6%之間。在中國(guó)的租屋市場(chǎng)租金回報(bào)率只有2-3%，與房?jī)r(jià)不成比例。沒(méi)有人愿意出太高的價(jià)錢去租房。我們用一個(gè)實(shí)際的例子來(lái)說(shuō)明中美兩地的租金回 報(bào)差異。例如，在美國(guó)加州洛杉磯東區(qū)Eastvale城市，目前三十五萬(wàn)美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨(dú)立屋，它的真實(shí)平均租金 為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報(bào)率是7.8%。

請(qǐng)看以下表列：

聰明調(diào)配就能生財(cái)

假設(shè)你在中國(guó)北京有一套四環(huán)以外的房子，每平米價(jià)格在2.5萬(wàn)人民幣，91平米的房子同樣價(jià)值三十五萬(wàn)美金，這個(gè)房子出租，每月租金大約是三千 五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業(yè)管理費(fèi)，回報(bào)率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國(guó)的投資回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)。設(shè)想如果 你將中國(guó)的那套房子賣掉，若而在北京改為租房, 就租回你賣出的同等房子, 把錢在美國(guó)買了同樣價(jià)值的房子并且出租，扣除了北京自住的租金后,你還有$11618裝進(jìn)袋里，等于每年收益75517人民幣, 而且還不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)縮水，何樂(lè)不為！