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小區哪些面積屬于“公攤”？

消費者在購買新房的時候都會發現，業主除了享受到房子實際的套內面積外，還需給社區的公攤面積“買單”，如果公攤面積過大，表現在數據上就是得房率降低，其結果是降低房子的實際使用面積，影響住戶的居住舒適度。

那么業主實際公“攤”哪些面積呢？依據《房產測量規范》規定：小區的公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

購房者在簽訂買房合同時，開發商一般會寫清楚購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，公攤面積的產權屬于全體業主所有。

一個小區需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量，然后計算出相關的分攤系數，其計算方式為：共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和。一般而言，高層住宅因為有電梯、大堂、走廊等公用部分，其公攤面積會大于多層住宅，高層住宅公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數則在0.11~0.16之間，但是因為每個小區的實際情況不同，具體系數需要經過相關部門測量才能得出。

開發商不得私自利用公攤面積盈利

公攤面積的主要作用是直接為小區業主的居住服務的公共空間，一旦公用建筑面積分攤后，雖然不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

由于實際需要，開發公司或物業公司想更改公攤面積的使用功能，可與小區的業主委員會協商取得同意后實施。但是如果開發商或者物業公司未經業委會同意，私自將小區公共部分出租或出售用來盈利，小區的業委會可在取得規劃圖紙、購房合同、違規使用照片等證據之后，向住建委物業辦投訴，他們會根據《物業管理條例》第五十八條、第六十五條、第六十六條等相關規定進行勸改或處罰，最高處以20萬元的罰款。