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歪果仁買房

  美國人和外國人買房有何區別，基本沒有太大的區別

  從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型，對國外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴苛，一般外國人不會購買。

  從購買手續來講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機構提供給外國人的貸款計劃，可能利率和貸款金額，以及提供的材料有些不同。

  從稅務的角度來看，外國人買房同樣享受許多稅務的減免措施。只要這些外國人在美國報稅，比如他買房自住，申請了貸款，那么年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣。還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報稅時也可以將一些費用進行稅務抵扣。

  這兩種“外國人”在美國買房，專家建議最好用個人名義買

  1.持工作簽證H1B的人：在賣房時可以享受和美國人一樣的自住房免稅條款。

  2.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給孩子錢，以孩子的名義買房。

  哪些外國人適合用公司的名義在紐約買房

  金額巨大的投資型房產，尤其會牽涉到贈予稅和遺產稅問題的房產。舉例說明，有一位來自深圳的公司高管看中了曼哈頓一套價值千萬的房產。他請專業 的稅務公司對房產購買進行稅務規劃。專業的報稅人員在得知鄭先生將用個人名義購買房產時，謹慎提醒鄭先生，房產價值昂貴，應該規避高達40%遺產稅的風 險。鄭先生不以為然，還是以個人名義購買了。不料兩年后這位房主因車禍去世，房產由二十多歲的兒子來繼承。美國聯邦稅局征收40%的遺產稅，紐約州也要征 收10%的遺產稅。兒子只好賣掉房產來繳稅。

  這是因為外國人在美國境內的房產在轉讓時需要交贈與稅或遺產稅。美國身份的居民也有贈與稅和遺產稅，但每個人一生有543萬的免稅額。但是外國 身份的人將美國財產進行贈予或繼承的時候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上最高要繳納40%的贈與稅或遺產稅。所以，王先生的房產只有6萬可以免稅，房產 的剩余價值都要繳稅。

  如果是公司就大不一樣了，而且這個公司必須是在國外注冊的公司。因為，王先生不是將美國房產轉給孩子，而是轉讓外國公司的股權，這樣就不用交美國贈與稅或遺產稅了。

HOUSE FOR SALE

  公司一定要是外國注冊的公司，不是美國注冊的公司

  美國公司的股權還是屬于美國資產的，還是只有6萬的免稅額，外國人在轉讓美國公司的股權時同樣是會引起贈與稅或遺產稅的問題。外國公司的股權屬 于外國資產，不受美國稅法的管制，不會引起贈與稅或遺產稅的問題，所以一定要用一個外國公司的名義買房，而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或 開曼等地成立。

  賣房時，外國身份和美國身份最大差別是什么

  在出售房產后，收益所得必須要納稅。美國人正常的情況下都是在每年報稅的時候，將這筆收益放在個人稅表中進行申報。但外國人賣房時，就必須將這 筆錢預扣下來。其中聯邦要繳納房屋售價的10%預扣稅，紐約州要繳納8.82%的增值稅。這是因為外國人沒有美國收入，沒有成為美國稅法居民是不用報稅 的，如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益所得稅。國稅局收走預扣稅的話，外國人必須在報稅季填交稅表才能拿回退稅。