【北美購房網獨家】萬達10億美元建悉尼地標 NAREIG為你淺析海外開發流程
來源：aaa作者：北美購房網時間：2015/2/3
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（數據來源：Financial Times | NAREIG）
由中國第二大富豪所擁有的房地產集團大連萬達(DalianWanda)加速海外擴張步伐，提出了投資10億美元，重建悉尼港地標性建筑的計劃。萬達的擁有者王健林同意斥資4.15億澳元（合3.27億美元）購買位于悉尼中央商務區的GoldFields House。此次萬達準備斥資10億美元將這棟寫字樓和一座相鄰建筑改造成一個8.5萬平方米的綜合性建筑，其中將包括185米高的五星級萬達文華酒店。
近年來，越來越多的中國開發商都響應“走出去”的號召，頻頻在歐洲、澳洲、北美拿地蓋樓。鑫苑、綠地、萬科、萬達這些中國開發商的名字已讓外國房地產界印象深刻。資本雄厚、雷厲風行似乎已經成為了中國開發商的代名詞。這些動輒就上億美元的開發項目，開發商到底會投入多少現金？這些錢又被用在了哪些地方？北美房產投資集團為你來一一解讀。
■ 開發過程中的成本分析（Cost Analysis）
房地產開發項目的支出可以分為4大類：①拿地成本（Land Acquisition Cost）②硬性成本（Hard Cost）③軟性支出④工地支出（On-siteCost）⑤非工地支出（Off-siteCost）。
拿地成本Land acquisition cost
在萬達10億美元項目中，拿地成本為3.27億美元。根據FT報道，該地塊上目前有一棟寫字樓及部分相鄰建筑。因此，在萬達開工之前還需要拆除現有建筑。
硬性成本Hard Cost
拆除成本（DemolishingCost）也是在開發過程中不可小視的一筆支出，并且還要與之前的住戶/租戶協商。而空地（VacantLand）一則免去不菲的拆遷費用，二則也可以剩下與租戶/住戶談判的時間與人力物力。
除去拆除成本，建筑原材料等建筑成本都可以歸為硬性成本。
軟性成本Soft Cost
聘請建筑師、設計師、律師、和工程師的費用都屬于軟性成本。在拿到地塊之后，開發商就需要建筑師、律師團隊對地塊進行規劃，并向當地政府部門（CityPlanning）提交申請，等待審批。如果審批未通過，則需要建筑師修改并再次提交申請；與此同時，律師團隊也需要與政府部門進行協商斡旋。如果審批通過，那么可以開始施工。這整一個過程我們稱作permitting。
一般來說，生地（rawland）指的是未獲得permit的土地。而熟地（shovel-ready）指的是已經獲得審批，可以即刻按照獲批的圖紙進行開工建造的建筑用地。拿permit是一個漫長的過程。需要聘請有經驗的律師、建筑師與政府“過招”。海外投資者期望能拿到熟地以節約時間和人力成本，但是市場上大多以生地為主。
工地/非工地支出 On/Off-Site Cost
主要包括下水道、污水處理、景觀綠化等費用。
■ 貸款（Financing）
在2007年，很多地產開發項目中貸款的比例能達到70%以上，有的項目甚至能達到90%。次貸危機爆發之后，各機構監管力度加大，對開發商的要求也趨于嚴苛。貸款機構在審批時，會以開發商的過往業績作為參考，如果開發商之前有過類似項目的開發經驗并獲得成功，那么貸款通過審批會相對容易很多。但是，海外投資者往往沒有這樣的“歷史記錄”，如果直接申請貸款，很容易碰壁。NAREIG商業地產開發部推薦有意向在美國進行地產開發的投資者盡量與當地專業團隊配合，由他們負責與金融機構進行溝通磋商。
■ 建筑許可證（permitting）
當開發商拿到土地后，需要對土地利用規劃到相關部門進行審批，就是前文軟性成本中提到的permitting。舉個例子，某開發商在曼哈頓東哈林區獲得一塊土地，目前該地塊獲得的限高是20米，約6層樓高。開發商計劃建造20層的公寓，那么就需要向Departmentof Buildings (DOB) 對限高進行重新申請。如果土地的性質是住宅用地，而開發商想把第一層改建成商鋪，那么需要對土地用途進行審批，zoning需要從住宅變成商住兩用（MixUse）。
在這一過程中，需要專業律師和建筑師等團隊的參與。他們必須熟悉整個流程，并有與DOB“打交道”的經驗。如果送批的圖紙被駁回，那么有經驗的律師必須馬上找到相關聯絡人，了解DOB的想法，馬上修改申請圖紙。這一過程一般需要8-12個月，如果審批一直不能通過，項目遲遲無法開工，這對開發商來說也是巨大的損失，因此選好專業的律師和建筑師團隊是至關重要的。
在申請建筑許可時，如果和政府協商需要更改用地性質或做其他調整時，政府部門并不會“明碼標價”，不會說明開發商必須做到這樣或哪樣才能獲得審批。但是，為城市公共建設做出貢獻往往更能讓DOB“心動”。例如，提供“廉價房”，如果開發商承諾建成后將一部分單元作為“廉價房”出售給低收入人群；還有為周邊居民修建公園、天橋等公共設施，也會獲得DOB的“芳心”。
上文提到的是美國房地產開發的一個前期過程，待項目啟動后，建筑工人工會、保險公司等都需要周全。項目完工后的出售/出租、管理、市場宣傳也是重要環節之一。我們將在下周繼續為大家介紹美國房地產開發的流程。
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