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最近一位訪美的朋友關于美國的住房政策向我提出了以下問題，正好國內的一些朋友也有類似的問題，在此一并作答。篇幅有點長，雖然不如財新打老虎的六萬字雄文，但是想一口氣讀完，這口氣還是得挺長的。

一：美國有哪些政策支持住房市場，支持一般人群買房；

二：對一些地區住房緊張，怎么解決的：

三：收入低的人群是通過兩房支持購買商品房，還是政府補貼的政策性住房，通過什么方式、具體哪些政策；

四：哪些政府部門參與住房市場，政策主要是哪些方面；

五：對房價有沒有特別的政策，出現房價大幅波動時，有什么辦法熨平，效果如何；

六：您對中國有哪些建議？

下面就這六個問題一一作答。

一：美國有哪些政策支持住房市場，支持一般人群買房；

美國的住房政策，包括許多方面，但是大體上可以分為三類：間接影響住房選擇的稅收政策，和直接影響住房選擇的狹義的住房政策，以及按揭貸款的優惠政策。

影響住房決定的稅收政策，包括以下幾個方面：

按揭貸款利息免稅（Mortgage Interest Deduction）：1986年的稅制改革，使得大部分消費者個人貸款利息不再享受免稅優惠，只有按揭貸款和房屋凈值信貸額度（Home Equity Line of Credit）的利息除外；

房屋增值資本收益免稅（Home Appreciation Capital Gain Exemption）：1997年的克林頓減稅法案，使得大部分房屋擁有人在出售房產時，如果該房產是用于自己居住的，那么房屋增值部分的資本收益是免稅的；

從2008年起，房屋按揭保險（Mortgage Insurance）的的費用也可以用于抵稅。 

狹義的住房政策，主要包括以下幾個方面：

公共住房（Public Housing）：由政府出面修建住宅，并且以低廉的價格出租給低收入家庭。這種供給學派的政策近年來已經不太流行了，主要是由于成本過高，而且公共住房由于住戶并不擁有產權，其質量往往下降得非常快；

低收入住房稅收抵免（Low-Income Housing Tax Credit）：這項措施主要是面向房屋出租市場的投資者。如果他們把一批私有出租房的一部分（比如20%）出租給當地的低收入家庭（收入低于中值的50%），而且租金不超出其收入的30%，那么他們的運營成本的一部分可以享受免稅；住房券（Housing Vouchers）：這項政策屬于面向需求的措施。低收入家庭可以從政府領取住房券，以其作為租金支付給房主，而房主可以把住房券兌現。這類出租房必須滿足市場的最低質量標準；住房自有率政策（Homeownership Policy）：以上提到的幾項住房政策都屬于直接影響租房的措施，對房市的影響有限。但是美國的住房及城市發展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）在2000年制定了一個6年計劃，聲稱在6年之內，要將美國的住房自有率由67.1%提高到70%，并且要把低收入家庭的住房自有率提高25%，把少數族裔的住房自有率提高15%。為了達到這個目標，HUD聲稱將主要通過兩項措施來提高住房自有率：1）提高聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）按揭的發放范圍；2）增加房利美和房地美的中低收入家庭貸款比例。在2006年，美國的住房自有率達到有史以來最高點69.1%，但是隨著房市的迅速下跌和大量的按揭違約，這一指標在2009第一季度已經下降到67.3%，接近2000年的水平�？梢哉f，HUD的這一政策已經完全失敗了。

按揭貸款的優惠政策，主要是通過兩房和聯邦住房管理局的貸款保險實現的。通過兩房貸款的利率一般比商業銀行低0.25%-0.50%左右。而FHA主要針對低首付（3%）的貸款提供保險，因為商業銀行基本不會發放這類貸款。

二：對一些地區住房緊張，怎么解決的：

住房緊張，一般是以房價高昂，低收入民眾無力承擔為代表的。一般來說，需要對這些人群提供公共住房補貼，而美國的公共住房補貼，其政策基本上走過了三個階段：公共住房（Public Housing）、住房券(Housing Voucher)、和低收入住房退稅（Low Income Housing Tax Credit）。

公共住房，是由政府直接建房，然后以低于市場的價格出售或出租給中低收入家庭居住。這項政策，起源于19世紀末的英國，并在20世紀中期在英國及主要的歐美國家流行一時。英國政府最初的目的是為了給普通的勞動階層提供穩定的租賃期限以及相對寬敞、高質量的住房，在上世紀50年代由于戰后重建及應付人口增長，公共房屋的建設得到大幅增長。

毫無疑問，這項政策在當時為解決民眾的住房問題起到了不少作用。但是由于工期過緊，控制開支等原因，也出現了使用尚未成熟的建筑材料及技術，導致現在維護費用高昂的問題。英國當時的公共住房包括市郊和市區的住宅，而美國在60年代建造公共住房時，因為面向低收入階層，基本都是在市區修建的，從而導致貧困的集中化，以及市中心的犯罪率飆升，毒品泛濫，公立學校水平滑坡等一系列的社會問題，這也是美國在60年代之后出現中產階級逃離市區，最終導致大都市地區的郊區化（Suburbanization）的原因之一。 

從經濟學上來講，由政府負責管理公共住房的建造及分配，很容易出現效率低下、尋租等腐敗現象。以美國首都華盛頓為例，據最近的一份《華盛頓郵報》的報道，華盛頓目前有8千套由政府管理的公共住房，但是申請人數多達6萬7千個家庭，一個尋求一套間或者兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。 

為了解決由于政府主導的公共住房所帶來的社會問題及效率低下，歐美國家近年來的住房補貼，主要轉向以住房券為主的貨幣補貼。其主要形式為向低收入家庭發放可用于支付房租的住房券，不得轉讓或出售或用于住房之外的其他用途。這種住房券可以用于任何私人或商業出租住宅，只要房東愿意接受。房東在收取住房券之后，即可到政府部門兌現。

住房券通過給予低收入家庭選擇居住社區的權力，可以有效緩解貧困家庭聚居而導致的社會問題。同時由于需要定期檢查受惠家庭的收入情況，也大大簡化了住房補貼的退出機制，從而有效減少了道德風險。這項政策成為不少政府的公共住房補貼的政策首選，也就順理成章了。 

但是住房券也會帶來一些其他的問題。比如在住房需求彈性較大而供給彈性較小的城市，發放住房券會使得整體房租上升，從而損害那些不能拿到住房券的租房者，而房東則成了這項措施的主要受益人。

要解決這一問題，就必須提高低收入人群的住房供給。乍一看來，似乎要回到由政府出面建設“保障房”的老路上去了。但是在1986年，里根政府推出了一項新的住房補貼，巧妙地解決了這一問題，這就是低收入住房退稅政策。

這項政策的思路是，通過設計退稅優惠的激勵措施，調動私人資金，進行低收入出租住房的建設，以此達到整體提升出租房的存量。具體措施是這樣的：開發商向州政府的住房主管部門申請建造公寓出租房，并保證其中的一部分會以低于市場價格的租金出租給低收入家庭，比如40%的公寓單位會以20%的折扣出租給收入低于所在地區中位收入的家庭。作為回報，開發商的利潤會得到退稅優惠。但是這項政策的妙處就在于，開發商可以把這項退稅優惠出售，進行融資。這樣任何需要對收入進行退稅優化的公司和個人，不管是否從事房地產，或是物業出租，都可以購買退稅優惠，有時甚至可以占到開發商股本權益的三分之一。

很明顯可以看出，這項政策帶有里根的“供給學派”的烙�。和ㄟ^提供退稅優惠，刺激私人投資，從而增加供給，進而使得經濟總量增加，整體經濟得到增長。在這項政策實施的25年中，成績斐然，有一百五十萬套的低收入住房完工，占到所有建設的“保障性住房”的絕大多數，而在所有的公共住房補貼的項目中成本并不算高，僅有住房券的三分之一。

從政府之間提供公共住房的供給政策，到補貼低收入租房者的住房券所代表的需求政策，再到刺激供給的退稅政策，我們可以看到，美國政府所做的是逐漸減少直接對于住房市場的干預，或者直接發放到消費者手中的補助，而通過對于私人投資者一定的激勵，來讓他們替代政府原來扮演的角色，從而達到投資者、消費者、政府“三贏”的局面。 

三：收入低的人群是通過兩房支持購買商品房，還是政府補貼的政策性住房，通過什么方式、具體哪些政策； 

其實美國對于不同收入的人群，其補貼政策是不一樣的，需要具體情況具體分析。

以我居住的馬里蘭州蒙哥馬利郡為例：

低收入（家庭年收入在$30,000以下）：不建議購房，但是可以享受租房優惠，或者住房券；

中低收入（根據家庭人數不同，家庭年最高收入在$52,500到$81,000之間）：可以購買政府補貼的經濟適用房（Moderately Priced Dwelling Unit/MPDU）；

中等收入（家庭收入超過以上標準，但是購房貸款額度在$417,000以下）：可以獲得兩房貸款；

首次購房者（較少存款，只能提供首付3-5%）：可以獲得FHA貸款保險。

四：哪些政府部門參與住房市場，政策主要是哪些方面；

美國是實行聯邦制的國家，聯邦政府、州政府、郡政府、市鎮政府并無從屬關系，由此各級政府都可以設立自己的住房政策部門。

在聯邦政府層面，主要的部門是住房及城市發展部。其內部主要有三大職能部門：

聯邦住房管理局，主要管理FHA保險的按揭抵押貸款，屬于私有獨戶（Single Family）住房范疇，擔保金額大約1.27萬億美元（2013年）；也有少量的多戶住房（Multi-Family）的貸款保險，大約572億美元（2012年）。

社區計劃及城市發展，主要負責城市及社區規劃指導。

公共及印第安人住房，主要負責各種多戶住房項目，比如已有公共住房翻修與維護（35億美元）、輔助性投資（20億美元）、老年住房公寓、低收入住房退稅（260億美元）、住房券發放管理（190億美元）。

州一級和郡一級的住房管理部門雖然與HUD沒有直接從屬關系，但是機構設置也非常類似，以我在的蒙哥馬利郡為例，這里的管理部門稱為住房及社區事務部（Department of Housing and Community Affairs，DHCA）。其原因確實也是因為基本上各級政府都不太能直接參與住房建設，而是通過政策優惠、稅收、補貼、投資、過橋貸款等手段指導保障性住房建設，第二個原因是不少補貼都來自聯邦政府，所以地方政府需要有對應機構進行管理及溝通。

DHCA的組織架構，分為住房和社區開發兩個部門。其中住房處負責多戶住房項目，保障性住房（獨戶），房東-租客管理（這是聯邦部門所沒有的，因為屬于地方事務），執照管理；社區開發處則負責執行規定，發放投資，管理特別項目（比如老年公寓），社區改造等等。

雖然美國各級政府都有負責住房政策的部門，但是居民直接打交道的一般還是郡或者市一級政府。還是以蒙哥馬利郡為例，這里的經濟適用房（MPDU）項目就是由DHCA直接管理的。蒙哥馬利郡是全國較高收入的區域，房價也較高，中位價格為$417,000(2014年6月)，比起全國中位價格$174,000高了一倍不止（140%），但是住房自有率（67%）基本和全國平均值相當，可見這個項目還是有成效的。以下是一些MPDU項目的相關數字：

·         經濟適用房由開發商建造，政府以提高容積率30%來換取25%的MPDUs，同時執行嚴格的監管，保證經濟適用房的質量和普通商品住房一致；

·         經濟適用房基本上以成本價銷售，但是由于多余的5%住房可以以市價銷售，開發商還是有利可圖的；

·         購房者必須是首次購房，收入在中低范圍內（$30,000-$81,000，根據家庭人數和選擇房型而有所不同）；

·         在任何時間，郡內平均大約有200套經濟適用房可供選擇，通過搖號決定，等待期一般不超過一年；

·         必須簽訂30年合同，期間不得出租，出售則必須賣回給MPDU項目。30年之后，可以按市價出售，一半的盈利歸郡政府；

HUD是1965年成立的，到今天已經近50年了，而DHCA也已經走過了40年的歷史。其住房政策基本上是延伸和互補性的，而沒有直接的指導和從屬關系。從我們走訪的聯邦及地方官員來看，他們對這種工作關系還是比較滿意的，可以說是風雨同舟，休戚與共。

當然，除了這些專業部門之外，美國政府的其他部門，也間接參與住房市場，比如制定基礎利率的聯儲，因為基礎利率影響貸款利率；還有兩房的監管機構聯邦住房金融管理局（Federal Housing Finance Agency）、消費者金融保護局（Consumer Finance Protection Bureau）等等。由于篇幅關系，就不再一一介紹了。 

五：對房價有沒有特別的政策，出現房價大幅波動時，有什么辦法熨平，效果如何；

美國的房市基本上屬于自由的資本主義市場，政府在金融危機爆發之前，很少干預。在2001-2004年間，美國的貸款利率創下新低，房價快速上升之際，曾經有人提醒當時的聯儲主席格林斯潘房價有可能存在泡沫。他當時的回答是，資產泡沫是有錢人的游戲，而聯儲的主要任務是控制通貨膨脹。具有諷刺意義的是：他在2005-2006年間為了避免房價上升有可能帶來的經濟過熱，而快速提升利率，直接導致了大量使用浮動利率貸款的次貸借款人的違約，以及房市的崩盤。自此之后，聯儲的貨幣政策開始與通貨膨脹、資產泡沫、就業率等經濟指標掛鉤，而且在2008-2013年間，多次直接干預住房市場，其結果有好有壞。

美國政府干預房價的手段，可分為三種：貨幣政策、稅收政策、監管政策。

住房，既是消費品，也是投資品。作為投資品，其價格和融資成本是成反比的，而融資成本基本和利率是高度相關的。因此，一般來說，利率上升，房價下降，而反之亦然。美國2001-2004年間的房價上升就和利率下降有很大關系。但是2006年之后，利率大幅下降，而房價也大幅下降，這又是為什么呢？這是由于當時住房價格已經遠超其均衡價格，而且利率下跌的主要原因就是房價縮水，在消費者預期急速逆轉之際，貨幣政策也不能改變這個大的趨勢，當然如果利率不降，房價可能跌得更多。但是在危機之后，尤其是2012-2014年的房價快速回升，和聯儲保持目前的低利率有非常大的關系。

美國政府通過稅收政策干預房價，主要通過兩種方法：按揭抵押貸款利息免稅（Mortgage Interest Tax Exemption）及首次購房退稅 (First Time Homebuyer Tax Credit)。美國大概是世界上唯一給購房者提供購房貸款利息免稅的國家，而且沒有收入限制：買的房子越貴，貸款利息越高，免稅越多。這實際上是降低融資成本，比如名義貸款利率是6%，而稅率假設是33%，那么免稅之后，實際貸款利率就只有4%了，這極大刺激購房者為了享受更多免稅而購買更大房子的需求。而且對于美國近三分之二的家庭來說，這項免稅是可以享受的最大限額稅收優惠。但是從社會公平的角度來看，這是以租房者補貼買房者，買小房子的補貼買大房子的，簡言之，窮人補貼富人，顯然是有弊病的。但是考慮到選民，沒有那個政客敢輕易觸動這塊奶酪。

首次購房退稅，是布什及奧巴馬政府在2009-2010年推出的為了振興房市而推出的強心針式措施。最初的版本為：2008年四月到2009年七月之間的首次購房者可以拿到最多$7,500的退稅；后來在2009年把期限延長到2010年四月，優惠也擴展到改善性購房者（可以拿到最多$6,500的退稅）。當時美國的房價已經連續下跌兩年了，而且幅度之大，前所未有，當時為了穩定房市，聯邦政府通過了2008恢復住房及經濟法案（Housing and Economic Recovery Act of 2008），開始實施這一措施，其效果如何呢？

在2006-2008間房價幾乎是斷崖式下跌，在政策推出的2009年，房價幾乎是立竿見影般止住了快速下跌，然后在2010年房價實現了反彈，但是這僅僅是曇花一現，在政策退出后，房價又開始下跌，一直到2013年底才真正開始增長。有經濟學家認為，這項政策只不過把原本就打算買房者的決定提前，對于長期的房價并無明顯效果，而且有可能使得整體房市的復蘇推遲。

至于監管政策，則主要是針對房屋按揭抵押貸款的發放標準而言。在次貸泛濫的2004-2006年，過于寬松的貸款審批固然是房價飆升的一個誘因；而次貸危機之后的2008-2010年，過于嚴格的貸款審批也是房價大幅下跌的原因之一。目前整體房貸環境還是趨緊，也導致現金買房大行其道，而貸款政策對于現金買房就沒有太多影響了。

由此可見，運用政策手段來影響房價，往往不太有效。因為歸根到底，房價還是由收入水平、供需關系決定的。即使可以在短期之內通過貨幣政策、或者稅收政策來直接干預房價，從長期來看，發展經濟，提高居民收入，才是讓居者有其屋的根本措施。 

六：您對中國有哪些建議？

中國這二十多年來在住房市場上的建設有目共睹，舉世矚目，但是現在也存在一些問題，主要體現在：

1.  整體住房價格相對居民收入水平偏高，某些地方存在嚴重的泡沫；

2.  大城市尤其是一線城市的低收入群體住房支付能力嚴重不足，不少低收入家庭居住條件相當惡劣；

3.  住房擁有的差距導致貧富差距有擴大的趨勢；

4.  地方政府嚴重依賴土地財政，公共服務，財政支出，償債能力都面臨資金斷裂的危險；

5.  銀行及影子銀行有大量的資金沉淀在房地產項目或者是以房產為抵押的貸款中，存在嚴重的系統性風險。

中國政府可以考慮采取以下積極有效的住房政策來解決以上這些問題。

平抑房價

1.  必須認識到：住房市場也是遵循經濟規律的，需要減少直接的行政干預（比如限購、限貸、限價），而轉為以貨幣政策、稅收政策來進行調整。主要是給市場一個清晰的長期預期，這樣市場才能長期健康運作；

2.  盡快完善物權法，明確界定70年產權到期后的土地使用權續約條款：無償續約，有償續約，還是無償收回；

3.  盡快建立房產稅的立法，盡量采取累進稅制，以抑制投機需求；

4.  建立完善的房產登記、監管制度，在全國范圍內對每套房產的所有權有明確的記錄；

5.  對房產居住、出租或空置進行定期抽樣調查，以了解房市的實際供給和需求。

改善低收入住房狀況

1.  住房可以說是居民的基本權利，但是并非所有居民都必須擁有自己的住宅：低收入家庭，應該以租房為主要居住方式，政府可以對其租金進行貨幣補貼；

2.  發展針對中低收入人群的租房業務，主要由私有企業來經營，政府可以考慮給予稅收優惠以增加住房供給；

3.  對于確實有需要和一定支付能力的中低收入家庭，可以利用以經濟適用房或者共有產權房為主的住房補貼，但是一定要完善認證和退出機制，以免滋生腐敗。

改善地方財政

1.  地方政府必須意識到土地財政的的不可持續性，并擺脫對于土地財政的高度依賴，而成熟的房產稅政策可以提供穩定的財政收入；

2.  地方政府需要完善并解決房產稅征收的技術問題，主要體現在以下幾個方面：

a.  稅基的確立，應該基本上按照房地產（包括土地和建筑）的市場價值。

b.  房地產的批量評估技術，在國際上已經有非常成熟的基于時間和空間的價格模型，基于中國的大部分住宅都是同質性極高的公寓，估價并不存在太多問題；

c.  稅率的確立：北大—林肯土地研究中心在2010年所做的一項研究結果表明“按照現行城鎮土地使用稅、房產稅的稅收規模，按照評估價值征收的房地產稅稅率約為0.877%。如果考慮營業稅附加，包括城建稅附加和教育費附加，按照營業稅0.5%計算，稅收規模不變條件下，房地產稅稅率約為0.881%。”這與美國的平均大約1%的房地產稅率非常接近。當然，各個地方政府可以更加公共服務規模的實際需要，采取不同的稅率，

d.  具體的征稅手段：與收入稅可以通過工資代扣不同，也和營業稅在交易之后征收相異，房產稅一般是每年以家庭為單位征收，而且金額頗大，房主不一定這時有這么多的流動資金可以交稅。在美國，這筆稅金一般是附在按揭貸款的月付中，由銀行代收，并到期也由銀行代繳。

e.  房產稅的使用必須公開、透明，主要用于公共服務；

3.  依靠這一稅收，地方政府可以從他們創造的價值中獲利：當他們提高福利，完善公共設施，房價就會上升，而房產稅收入也自然水漲船高。

控制金融風險

1.  銀行系統需要建立公開、可信的壓力測試體系；

2.  將民間借貸納入監管體系，尤其要對中介和擔保機構和對涉及抵押物的房產有詳細的數據覆蓋；

3.  在全國范圍內建立個人金融、信貸記錄；

4.  對于商業銀行來說，還需要做到這些風控措施：

a.  建立準確的批量房產估價系統；

b.  建立房貸止損系統；

c.  建立信息共享，避免策略性違約。