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什么是“上空使用權”？

“上空使用權”(Air Rights) 最早被記載在中世紀的羅馬法中，后因在英美兩國遵循的普通法(Common Law)中出現而被大眾所熟知，指 “地產的所有者不僅擁有土地，還擁有上方的天空” 。由于飛機在20世紀初的誕生，原本“無限”的私有上空所有權與商用航空運輸產生了沖突。1926年，美國國會頒布了第一部航空法典《航空商務法》(Air Commerce Act)，明確規定只有地面以上500英尺屬于地產所有者，以上皆為通航區域(Navigable Airspace)。

上空使用權的使用條件

當然，擁有500英尺的上空所有權并不意味著您就可以隨心所欲的大興土木。由于美國對城市規劃和土地使用有著嚴格控管，所有建筑都要遵循當地政府的土地規劃要求，也就是我們常說的Zoning。

取決于地產類型(住宅/商業地產)，建筑的高度、面積、設計、環境等要求也會有所不同。以華盛頓州的西雅圖(置業)(別墅)(別墅)市為例，如果地塊寬度超過30英尺(約9米)，那么獨立屋(Single Family Homes)的高度不能超過30英尺；如果地塊寬度小于30英尺，那么樓高則不能超過25英尺(約7.6米)。有些時候，某些小區物業(HOA)甚至還會對該區房屋限高有特殊要求。由于這些要求會凌駕于上空使用權之上，真正可出售的上空使用權為理論值(500英尺)與當地政府&小區要求之差(見下圖)。

住宅中的上空使用權

作為全美發展最快的城市之一，以自然風光著稱的西雅圖正流行著一種只有大都會才會出現的地產趨勢－上空使用權買賣。由于科技公司的不斷涌入，西雅圖的人口密度逐年上漲，房地產市場供不應求。越來越多的居民由于擔心鄰居即將改造/新建的房屋會擋住自家的遠景而選擇購買對方住宅的上空使用權來保護個人利益。

Nina 和丈夫Georg住在西雅圖的Magnolia 區，這里三面環水，北鄰華盛頓湖運河(Lake Washington Ship Canal) 、南近伊利特灣(Elliott Bay) 、西眺普吉灣(Puget Sound)。平日，夫婦兩人不僅能夠目睹西雅圖的日新月異，還能欣賞到周圍秀麗的景色，生活恬靜而美好。然而最近，Nina 和丈夫卻發現鄰居正在擴建的房屋會擋住自家的來之不易的景觀，使他們再也無法看到遠處的雷尼爾雪山(Mount Rainier)和西雅圖的天際線。

70年代就在西雅圖從事房地產行業的Richard Hagar表示，上空使用權與一般的房屋買賣不同，購買者只擁有對方地產上空可出售領空的權益，是種單獨的契約(Deed)。

與上空使用權早已十分普及的紐約和洛杉磯不同，西雅圖正是由于近年經濟的迅速騰飛，才使美景房市場變得炙手可熱，讓Air Rights成為人們關注的話題。取決于地產所在位置，住宅的Air Rights從1萬美元到數十萬美元不等，均價一般在1-2萬美元。

Air Rights 的定價依據

目前，市面上有許多為上空使用權定價的方法。Richard 所使用的配對分析法(Matched Pair Analysis) 是將一塊沒有景觀的空地與有景觀的地塊對比，用地產差價來決定美景的價值。有時候，上空使用權的價格甚至可以細分至每個角度或客制化(如: 只夠買對方房屋左側的上空使用權)。

當然，鄰里之間就價格及可行性協商的階段絕對是最耗時和艱難的，然而一旦達成共識，律師很快就能起草好契約。實際上，這種合法保護個人地產的方式是買賣雙方的共贏，買家獲得永久的美景保障，賣家獲得不小的額外收入。即便買家日后將房屋出售，地產額外獲得的上空使用權也能增加房屋的價值，何樂而不為呢？

商業地產中的上空使用權

上空使用權在房地產開發領域的地位至關重要。1900年初期，精明的紐約地產商人率先將上空所有權與土地所有權分離，單獨進行交易。

對于寸土寸金的大城市來講，地產上空的價值實在不容小覷。一般來講，上空使用權的價格是地產總價的50-60%。從20年前的每平方英尺$45到如今的$450，紐約的上空使用權售價翻了10倍，實在讓人乍舌。雖然“上空使用權的價值將超過地產本身”的預測實在有些夸張，但開發商們收購周邊地產的上空使用權，用以打造超高城市地標絕對是大勢所趨。

上空使用權通常可以通過以下兩種方式轉移或出售: 1) 合并多塊相鄰開發用地: 將一塊地上未使用的開發權轉移至另一塊地上(見下圖)。

2) 開發權轉讓(TDR): A地所有者將剩余的開發權轉移或出售給B地所有者(兩地位置不一定相鄰)，以增加B地的項目高度或大小，使原本受限的B項目獲得更大的開發潛力(見下圖)。即便不做任何開發，投資者也可通過購買上空使用權(尤其是無法利用的上空使用權的歷史性建筑)，再向需要這些面積的開發商們出售來獲利。

近日，由Tishman Speyer (鐵獅門) 開發的A級辦公樓 “The Spiral” 成功購得開工前需要的最后一部分上空使用權，使項目離現實又近了一步。開發商斥資$1.57億從哈德遜園區基礎設施公司手中獲得669,000平方英尺上空開發權，合$235/英尺。迄今為止，鐵獅門共豪擲$2.65億購買周邊地產123萬平方英尺的上空使用權，使其樓高能夠達到計劃中的1005英尺(306米)。建成后，The Spiral的總造價將達到$32億，成為紐約哈德遜廣場(Hudson Yards)上第二高建筑。目前，著名跨國制藥企業Pfizer(輝瑞)已提前簽約，租用該樓80萬平方英尺的面積。

寫在最后

無論您持有住宅還是商業地產，無論該地產位于哪里，了解上空使用權都能更好的保護您的個人權益，在需要時提供一條解決問題的途徑。在進行上空使用權買賣時，投資者務必弄清名下產權已有的權益，是否包含上空使用權。此外，由于美國各州、市對上空使用權交易的法律條款不一，加之各地城市規劃要求不同，您需要咨詢當地有相關經驗的房地產經紀人及律師，在了解的基礎上作出決策。