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移民對美國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。根據(jù)美國房地產(chǎn)研究所,移民占近40%的凈增長從2000 - 2010年美國房主。與此同時(shí),同一組估計(jì),美國的拉美裔移民的住房擁有率率到2020年將達(dá)到50%。

總的來說,它們的數(shù)量仍相對較小,代表只有11.2%的私人住房的2014年,根據(jù)聯(lián)合住房研究中心。即便如此,從20年前的6.8%。

所以移民顯然是買房。但他們面臨什么樣的障礙和挑戰(zhàn),土生土長的購房者不?

可以肯定的是,不存在法律障礙外國人購買房地產(chǎn),擁有住房或獲得貸款在美國外國投資者購買美國房地產(chǎn)和與美國銀行抵押貸款和買房的所有時(shí)間是相同的,規(guī)模較小。

“任何形式的居住不是在美國房屋所有權(quán)要求主席說:“杰森Madiedo Alterra住房貸款,在拉斯維加斯,內(nèi)華達(dá)州。“消費(fèi)者面臨的挑戰(zhàn)是獲得融資。”

記錄外國金融信息可能是一個(gè)挑戰(zhàn)

法律移民就業(yè)和建立信用記錄的人在這個(gè)國家,買房的過程是一樣的,因?yàn)樗�是公民。然�?仍然有一些挑戰(zhàn),非公民可能面臨當(dāng)尋求在美國買房,土生土長的借款人不太可能遇到。

“它變得更困難外國人購買的自有財(cái)產(chǎn),除非他們在這里工作在美國總裁比爾說:“安石妊娠和分娩綜合管理抵押貸款在歐文,加州。”有人在這里的時(shí)間越長越多,他們可以通過稅收記錄他們的收入回報(bào),更好。”

即使他們已經(jīng)建立了自己的專業(yè),在本國經(jīng)濟(jì),新移民可能會(huì)發(fā)現(xiàn)很難在美國獲得抵押貸款,安石說。

的一個(gè)主要原因是因?yàn)槲臋n所需的信息和信貸收入來自國外。這意味著可能需要翻譯成英文的信息,或可能在不同的格式,或者是基于不同的習(xí)慣比美國銀行家們使用的例子來說,國外對收入沒有報(bào)稅表。

還有的問題核實(shí)所提供的信息的有效性不熟悉的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。

“你打算接受會(huì)計(jì)損益表的嗎?”他問道。

因此,許多外國人往往只是為購房支付現(xiàn)金,這安石稱為“阻力最小的道路”。

這并不是說,外國金融信息不能被用于在這個(gè)國家從銀行獲得貸款。安石說,他的公司目前正在開發(fā)一個(gè)程序與約25家外國銀行合作使借款人能夠記錄海外資產(chǎn)。然而,潛在借款人需要賬戶參與銀行效益。

信貸收入的替代措施有時(shí)是必要的

非公民購房者往往分為兩組,根據(jù)Madiedo,過去西班牙房地產(chǎn)專業(yè)人士協(xié)會(huì)主席。他說,第一組與金融資源富裕的外國人在美國購買房產(chǎn)和來來往往的能力,因?yàn)樗麄兊脑竿��?/p>

第二,他說,是那些來這里尋找工作和機(jī)會(huì),人他所說的這個(gè)國家是建立在“類型”。

“這些人有獲得融資的難度大大增加。”他說。

一些移民的方式處理他們的財(cái)政問題的一部分,Madiedo說,鑒于許多喜歡做交易的現(xiàn)金。因此,他們不建立一個(gè)信用記錄。(如果你想看看你的信用記錄,你可以檢查你的免費(fèi)年度信用報(bào)告通過AnnualCreditReport.com,你可以檢查你的免費(fèi)信用報(bào)告總結(jié)每個(gè)月在Credit.com上)。

“我們遇到的是,第一,一個(gè)脆弱的信貸或沒有信用情況,”他說。“許多移民往往是credit-adverse,這限制了他們的選擇。”

借款人沒有建立傳統(tǒng)信貸,一些銀行將使用替代方法的符合條件的貸款,如租金,或電話,水電費(fèi)。但是這樣做更多的是勞動(dòng)密集型的銀行和更高的貸款利率比用傳統(tǒng)的承銷。

移民家庭的另一個(gè)問題,有時(shí)出現(xiàn)是許多人可能導(dǎo)致家庭收入,而不是一個(gè)雙職工家庭,或者銀行更習(xí)慣于。

“我們看到的一個(gè)挑戰(zhàn)從承銷的角度是多基因家族,“Madiedo說。

在這樣一個(gè)家庭,你可能有祖父母,父母和孩子都工作,導(dǎo)致貸款支付。記錄所有的收入,證明每個(gè)人都將是一個(gè)居住在家里,是一個(gè)挑戰(zhàn)在今天的貸款環(huán)境,Madiedo說。

不是所有的銀行都愿意通過承銷此類貸款所需的額外步驟,雖然房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和聯(lián)邦住宅管理局確實(shí)有一定的貸款產(chǎn)品,接受非傳統(tǒng)信貸和不同的收入來源。

“為消費(fèi)者的關(guān)鍵是使用正確的銀行了解他們的文化差異和包貸款成(產(chǎn)品)對他們來說,“Madiedo說。

永久性居民仍然可以獲得貸款

另一種類型的移民欠債的是那些沒有永久居住權(quán)(綠卡)的地位,但是誰來美國臨時(shí)簽證,因?yàn)樗麄冇刑厥庑枨蟮膶�業(yè)技能。

從銀行的角度來看,這樣的借款人的一個(gè)問題是他們能保持多久。因此,他們可能需要提供他們的雇主/贊助商在一份聲明中證明他們的就業(yè)的預(yù)期持續(xù)時(shí)間,安石說。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供抵押貸款的程序可用于永久性居民外國人是在一個(gè)臨時(shí)工作簽證(H1B或H2B),根據(jù)妊娠和分娩綜合管理抵押貸款所提供的信息。首付要求高于最低允許在其他房利美和房地美的貸款,但是,和其他限制可能適用。

永久性居民外國人還可以出去的房利美和房地美為所謂的代理貸款結(jié)構(gòu),有更少的限制,但也有更高的利率和首付要求。

非法移民呢?

無證,或非法移民嗎?許多人驚奇地發(fā)現(xiàn),即使在這里,仍然可以獲得抵押貸款,買房。

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的貸款申請要求借款人提供社會(huì)安全號(hào)碼和顯示他們的國籍或居留權(quán)。但這些需求并不是由law-those建立要求的機(jī)構(gòu)支持這些貸款,和聯(lián)邦住宅管理局。有某些類型的代理貸款沒有這些需求。

對于一些貸款,借款人可能使用所謂的個(gè)別納稅人識(shí)別號(hào)碼(它),而不是一個(gè)社會(huì)安全號(hào)碼。這是另一種形式的納稅人識(shí)別發(fā)給外國人在美國工作的人沒有資格社會(huì)保障。

銀行本身不具備檢查一個(gè)人的移民status-Ashmore說,如果一個(gè)人有他們的財(cái)務(wù)和信用信息,銀行真的沒有辦法知道他們的移民身份。

“如果有人來找我,我不會(huì)來檢查他們的駕照是正確的,我要做一個(gè)欺詐檢查,”他說。”更多的是記錄你的償還能力,而不是不管你是非法的,”他說。

就是說抵押貸款并不普及,小型社區(qū)銀行提供的,一般愿意投入額外的努力需要承擔(dān),根據(jù)Madiedo。利率通常運(yùn)行2 - 3高出別人將支付在一個(gè)傳統(tǒng)的30年期貸款,他說。

Madiedo說,非法移民獲得抵押貸款往往是可靠的借款人違約率較低。他們也傾向于保持他們的貸款很長一段時(shí)間,不可能比其他抵押貸款借款人再融資到一個(gè)較低的利率或出售房地產(chǎn)注意之前得到了回報(bào)。

“貸款表現(xiàn)得非常好,所以這是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì),”他說。