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價格又在許多房地產市場蓬勃發展。所以購買的公寓大學生到底使用雖然在學校可能有一些牽引。你可以避免支付通過鼻子宿舍或公寓沒有任何利潤的希望。如果你買一個公寓,有一些額外的空間,你可以租到你孩子的朋友(s)和抵消部分所有權成本。

很多父母已經賺了很多錢遵循這種策略的四個或五個(或者,上帝保佑,六年孩子們花在大學畢業后,然后出售公寓。當然,你可以持有該物業,時間越長越好變現的可能性來獲利。另一個需要考慮的關鍵因素是稅收角度。這就是你需要知道的關于他們。

大學公寓所有權費用扣除

聯邦所得稅規則通常阻止你扣除損失從擁有和出租住宅使用的多一點,你或你的直系親屬成員。然而,良好的例外適用于當您按市場價格出租給一個家庭成員使用的財產作為他或她的校長家里。在這種情況下,您可以從租金中扣除稅收損失活動(主題的被動損失規則,我稍后會解釋)。這對你有益的漏洞是開放的,如果你買一個公寓租出去,你上大學的孩子(如果有)和瘋狂室友,在市場利率。

如果你負責市場租金,你can-subject被動損失rules-deduct按揭利息和注銷的所有其他操作費用公用事業、保險、協會費用,維修和維護,等等。作為獎勵,你可以貶值的成本結構(土地)超過27.5年,盡管它是(我們希望)增加的價值。

但你貧困的兒子或女兒從哪里得到錢付給你市場租一個公寓?同一個地方他或她將獲得現金來支付一個宿舍或公寓租了一些第三方。從你!你可以給你的孩子每年高達14000美元沒有任何不利的聯邦稅收的后果。如果你結婚了,你和你的配偶在一起能給高達28000美元。你的孩子可以使用這筆錢來寫你每月租金支票。只要確保他或她實際上發送檢查和確保他們說,他們正在出租。同樣,最好是如果你打開一個單獨的支票賬戶處理租金收入和費用。把這些簡單的步驟將幫助美國國稅局從背部如果你得到審計。

注意:如果您不收你的孩子市場租金,你仍然可以扣除不動產稅。如果你指定的公寓作為你的第二個家,你可以扣除的利息高達110萬美元的聯合抵押貸款債務主要房屋和公寓。

被動損失規則可能推遲稅收損失

如果公寓拋出年度稅收損失(它可能會在計算折舊扣除),被動活動損失(PAL)規則普遍適用。基本朋友的概念是這樣的:你只能被動損失在某種程度上你有被動收入扣除從其他來源從其他租賃物業你擁有積極的應納稅所得額或收益出售它們。幸運的是,一個特殊的例外說你可以扣除25000美元的年度被動提供租賃房地產的損失:(1)你的年度調整后的總收益(房地產損失之前)在100000美元以下,(2)你的“積極參與”租賃活動。積極參與意味著精力充沛至少足以使管理決策批準租戶,簽署租賃合同、和授權的維修。你不必擦地板或者蛇下水道。

如果你符合這個異常,你不需要任何其他來源的被動收入要求扣除租金損失每年高達25000美元(你的損失可能不會那么大)。然而,不幸的是,如果你調整后的總收益(AGI)是100000美元和150000美元之間,特殊異常比例淘汰。所以在美國國際集團125000美元,你可以扣除不超過12500美元的被動租賃房地產的損失每年(正常最高25000美元)的一半。如果你播灑至超過150000美元,你沒有被動收入,你不能現在扣除任何租賃房地產的損失。然而,任何不允許損失結轉至未來稅收年,的時候,你就可以扣除你賣大學公寓。總而言之,這不是一個糟糕的稅收結果只要損失主要是各種各樣的“紙”從折舊沖銷。

當你銷售有利的稅收規則

當你出售租賃房地產,你擁有了一年多,銷售收入的利潤衡量——資產損益統計區別和財產的課稅基礎減去折舊是長期資本收益。對大多數人來說,最大的長期收益聯邦所得稅稅率是15%。然而,如果你在前聯邦納稅等級,最高稅率為20%。高收入的人也可能欠3.8%的凈投資所得稅長期收益。最后,獲得的一部分金額等于你的累計折舊write-offs-can最高聯邦25%的稅率納稅。還記得我們前面談到的遺留物被動的損失?你可以使用它們來抵消出售公寓。

底線

而購買一個大學公寓是一個很有吸引力的想法純粹從稅收的角度來看,真的是有道理的,如果你希望出人頭地cash-wise當時也說了,該做的也做了。如果你現在可以買到相對較低和高賣后,你會很高興你做了交易。