全美房地產(chǎn)市道雖呈現(xiàn)止跌回暖勢頭,但具體到不同地區(qū),則是冷熱有別,下跌和回升的快慢差異極大。根據(jù)對Case-Shiler房價指數(shù)的分析將全美主要城市分為四大類:
第一類,包括賭城拉斯維加斯和亞利桑那州的鳳凰城。
這兩個城市房價下跌時間持續(xù)3年零兩個月以上,累計降幅在5成4以上,市場最糟糕。拉斯維加斯房價下跌3年半,跌幅達5成6,截至2009年10月還沒跌到谷底,2010年仍不看好。
第二類,包括加州的洛杉磯、舊金山、圣地亞哥,佛羅里達州的邁阿密和坦帕,密歇根州的底特律。
這些城市的房價從頂峰到谷底,大多持續(xù)下滑了3年多,累計降幅都在4成以上,在2009年中基本見底。
重災區(qū)加州的法拍高潮已過,目前買賣相對活躍,2010年相對看好。
第三類,包括紐約、華盛頓、芝加哥、西雅圖、亞特蘭大、明尼蘇達州的明尼阿波利斯、俄勒岡州的波特蘭等。
這類城市房價下跌持續(xù)3年左右,累計降幅2到4成,2010年預計恢復較快,但亞特蘭大是例外,當?shù)胤抠J詐騙案比較猖獗,法拍高潮尚未過去,因此房價仍然面臨不小的下行壓力。
第四類,包括波士頓、得克薩斯州的達拉斯、科羅拉多州的丹佛、俄亥俄州的克里夫蘭、北卡羅萊那州的夏洛特。
這些城市屬于輕災區(qū),過去漲得少,這輪跌得也少,累計跌幅基本都在1成多,2010年比較看好。不過不排除其中一些地區(qū),如得州的某些地方可能因為就業(yè)市場不景氣,貸款違約率可能上升,房價仍會下行。
這兩年,在底特律的市中心,掛牌1000美元到1萬美元出售的房子比比皆是,但依然賣不出去,為什么？因為這個沒落的汽車城的中心地帶,已經(jīng)成為治安極度混亂,連警察都管不住的地方。住在這里,左鄰右舍都是破敗的空房,成為盜賊和流浪漢的藏身之處,你必須備槍自衛(wèi),搶匪明目張膽地入屋搶劫,報警后警察要兩三個小時后才能到現(xiàn)場,而且基本上是不了了之。每年你還要交上千美元的物產(chǎn)稅和物業(yè)管理費。這種房子有誰敢買,又有誰敢住呢？
最近美國主流媒體就報道了一個住在底特律市中心的黑人白領(lǐng)婦女的故事,她家?guī)缀趺磕甓家鈸?強盜猖狂到光天化日之下,直接鉸斷防盜警報器,逍遙自在地入屋搶劫,然后揚長而去的地步。為了自衛(wèi),這名婦女養(yǎng)了一條大狼狗,這使她在3年內(nèi)免遭搶劫,但最近的一場火災,燒死了她的狼狗,也徹底毀滅了她對自己家園的希望。她終于搬離了這個生活了10多年的社區(qū),到相對安全的郊外去了。
由以上分析可以看出,目前仍然是國內(nèi)投資者來美抄底房地產(chǎn)的好時機,但作為不在美國工作和生活的外國房地產(chǎn)投資者,無法在美國申請按揭貸款,基本上只能用現(xiàn)金購買。想投資美國房地產(chǎn)市場需要注意很多問題:
第一,大筆資金的進出需要通過正規(guī)渠道。中國有外匯管制,而美國對大筆資金流入也有監(jiān)控,以防國際犯罪組織進行洗錢活動,所以個人投資美國房產(chǎn),資金匯入必須通過正當合法的渠道,以免遭到查處。
第二,找一個可靠、負責、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人,幫你在選擇房子和交易過程中把關(guān)。美國的房地產(chǎn)法律很健全,但交易過程中有許多細節(jié),外來人并不清楚,找經(jīng)紀人比較省心。買賣雙方的經(jīng)紀人將各得到售房人相當于成交價3%的傭金,有些華人房地產(chǎn)經(jīng)紀人會給買房者1%~2%的傭金回扣。
第三,要考慮投資美國房地產(chǎn)的日常成本。美國房地產(chǎn)要交物產(chǎn)稅(PropertyTax),各地稅率不同,一般是每年要交相當于上年度政府對該處房產(chǎn)評估價的1%~2%的物產(chǎn)稅。舉個例子,你在美國投資一套政府估價為30萬美元的房子,每年至少要交3000美元的物產(chǎn)稅。
美國公寓樓的物業(yè)管理費很貴,少則每月200美元,多則每月上千美元。連棟屋的物業(yè)費大約在每月50到100美元之間。獨立屋大多沒有物業(yè)管理費,但所有的維護成本全部自理,一旦發(fā)生維修,基本上需要幾千美元。
也就是說,投資一套30萬美元的房子,如果是公寓房,每月的維持成本大概在500~1000美元之間;如果是連棟屋或者獨立屋,每月維持成本在300美元以上。
第四,下一個需要考慮的問題就是,房子能否租得出去,租金有多少,能否涵蓋維持成本？
一般而言,大都會地區(qū)交通方便的商務(wù)區(qū),房子比較好租,租金也高。像紐約曼哈頓,一居室公寓房租2500美元,那是便宜的。30萬美元的公寓,在華盛頓地區(qū)大約可租兩千美元左右,每月可掙1000美元左右。30萬美元在房價較高的紐約、洛杉磯、華盛頓等地,根本買不到好區(qū)的連棟屋和獨立屋,差區(qū)的連棟屋和獨立屋每月租金在1500美元左右,每月也是掙1000美元左右。
出租房子還要考慮兩個問題:第一,租戶是否可靠,每月能否定時交租金。在美國,因為租戶遭遇經(jīng)濟困難,交不起房租而拖欠的情況經(jīng)常發(fā)生。而美國許多州的法律偏向保護租戶利益,打官司曠日持久,最后受拖累的還是房東。趕上一個賴租的房客,房東只好自認倒霉。第二,有持續(xù)半年以上的租金收入,要向美國政府交稅。逃稅一旦被查出,將面臨罰款甚至牢獄之災。
第五,最需要考慮房子的升值潛力。在美國房地產(chǎn)市場最高峰的2004年到2006年,熱門地區(qū)的漲幅每年也在20%左右,這些地區(qū)多數(shù)是經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)活躍、氣候溫暖、人口密、族裔多元的大都會地區(qū),這些地區(qū)在過去3年房價降幅較大,但以后回升的空間更大。美國中西部農(nóng)業(yè)州,房地產(chǎn)市場一直相對穩(wěn)定,跌幅不深,漲幅也不大。長期而言,美國總體房價的年均漲幅是4%。
在美國投資房地產(chǎn),區(qū)位非常重要,美國房地產(chǎn)界人士有句口頭禪:"location,location,location",房子所在區(qū)域好不好,交通方便否,治安好不好,學區(qū)好不好,直接決定房子的租金高低和以后的升值潛力。
在美國大都會地區(qū),看房地產(chǎn)的區(qū)位好壞,有一條基本規(guī)律,那就是越往深山老林里走,越是高尚住宅區(qū)。公共交通不方便的地方,由于閑雜人等少,低收入的非法移民難以進入,成為那些自家有多輛汽車的高收入階層堅守的陣地。像紐約的長島、華盛頓附近的大瀑布和波托馬克區(qū)都是如此。但除非你很有錢,投資美房地產(chǎn)并非越高尚區(qū)越好,這種地方的房價巨貴無比,但未必好出租。
投資美國房地產(chǎn),最好選擇在經(jīng)濟比較繁榮活躍的東西海岸大都會地區(qū),綜合考慮價格、區(qū)位等因素,作出謹慎理性的綜合判斷。
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