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數據來源：U.S. Census Bureau | ING | NAREIG | ASHA | World Bank

■　新契機
借著奧巴馬醫改的東風，有更多老人能負擔得起養老院的費用，這也使得養老類商業地產（Senior Housing）供不應求。某些地區的養老社區甚至一直“滿員”，需要排隊等待入住。地產開發商也將此視作是新的投資機會。隨著基金公司、私募進入市場，養老類地產價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

■ 養老類地產分類介紹

養老類地產自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地產可以分為如下5類：

Active Adult Communities and Senior Apartments
這類型養老地產主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

Independent Living Facilities
ILFs也被稱作congregatecare facilities ，主要為老年人提供家政服務，三餐和交通。這類地產大多是出租的為主。

Assisted Living Facilities
ALFs是比ILFs提供更多服務的社區，主要群體有奧茲海默（老年癡呆癥）患者等沒有生活自理能力的老年人。

Skilled Nursing Facilities
SNFs是提供最高等級服務的社區，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院后護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔（Medicare/Medicaid）。

Continuing Care Retirement Communities
CCRCs提供“一站式”服務，可以說是以上4種類型的綜合體。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地產中的“頂配”。

■　供求關系

1990年之后，養老類地產的供給就一直處于下滑狀態。到2002年，新建養老地產較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結于投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年里，開發商重新重視養老類地產，新開工項目如雨后春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處于與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將占總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機，該市場將會從幕后走到臺前，成為主流地產開發項目之一。

■　潛在市場

戰后嬰兒潮（1946年-1964年出生）
二戰后的嬰兒潮為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群占總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。
 

沉默的一代（1925年-1945年出生）
大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，大多數已經退休。
 

最偉大的一代（1945年之前出生）
這一代人屬于“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由于年事已高，這一代人需要更專業的護理。

■　風險控制
中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前一定要做足功課。

■ 投資亮點

NAREIG商業地產部調查數據顯示，盡管養老類地產供不應求，但是大多數老人還是傾向于高服務質量的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更愿意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。